廈門第一高樓流拍背后：投資物業(yè)市場行情低迷，潛在買家不買賬

廈門第一高樓流拍背后：投資物業(yè)市場行情低迷，潛在買家不買賬
發(fā)布日期：[2020-12-3]

日前，有著“廈門第一高樓”之稱、爛尾長達23年之久的廈門國際中心，正式進入法拍階段。項目評估價接近52億元，起拍價較評估價低出不少，為36.4億元，但最終由于無人報名競拍而遭遇流拍。

對于此次廈門第一高樓流拍，業(yè)內(nèi)分析認為，一方面是由于歷史原因，拍賣標(biāo)的本身存在各種瑕疵，而項目本身競拍門檻又不低，與市場預(yù)期價格或存在差距。

另一方面，也折射出市場開始出現(xiàn)一些微妙的變化，即企業(yè)面臨降負債壓力下，在選擇一些總價及單價較高、債權(quán)關(guān)系較復(fù)雜的項目時，變得更為謹慎，且對投資持有型物業(yè)興趣不大。

圍觀火熱卻無人報名競拍

雖然項目流拍，但從前期關(guān)注情況來看，該項目受關(guān)注度較高。阿里拍賣一位工作人員10月23日告訴記者，“從平臺信息來看，至少有三萬個人或代表企業(yè)的個人觀看，而且有770多人關(guān)注了這一拍賣。”

為什么有這么多人關(guān)注，卻沒有人報名競買而流拍？對此，阿里拍賣前述工作人員表示，“如果有人報名參加競拍，但沒有出價，平臺也許還可以嘗試與競買人聯(lián)系，了解相關(guān)信息，但項目連報名競拍的人都沒有。”

“我們僅提供競拍服務(wù)，價格、規(guī)則，都由相關(guān)管理人所定 �！卑⒗锱馁u前述工作人員稱。

據(jù)悉，此次出讓方對競拍者設(shè)置了較高的競拍門檻，無論是資質(zhì)還是保證金要求都非常高，需要是世界500強企業(yè)、中國房企500強、央企、一級資質(zhì)房企。此外，報名保證金高達3.6億元。

“雖然希望項目能找到最優(yōu)買主，但提出如此高的要求，也提高了競拍門檻，對拍賣未必有利�！笨硕�瑞福建區(qū)域一分析師在接受記者采訪時說。

戴德梁行福建區(qū)域總經(jīng)理、高級董事潘育敏在接受記者采訪時指出，之所以提出如此高要求，是因為這一地標(biāo)項目，需要一家與之段位相匹配的企業(yè)來接手，同時，項目自身體量及產(chǎn)品的復(fù)雜性，也要求拍賣者需要有較強的運營管理能力。

對于項目的流拍，中原地產(chǎn)高級研究經(jīng)理盧文曦表示，廈門國際中心在不同程度上，留有相對復(fù)雜的債權(quán)關(guān)系，項目背后究竟有多少隱形債務(wù)，投入的成本能否收回來，是接盤企業(yè)不得不面臨的重要問題。

此外，項目還面臨著內(nèi)部設(shè)施能否符合現(xiàn)在標(biāo)準(zhǔn)及需求的問題�！绊椖抗に嚪矫�，二十多年前的標(biāo)準(zhǔn)和現(xiàn)在的標(biāo)準(zhǔn)，已經(jīng)發(fā)生了很多變化。其當(dāng)初的設(shè)計規(guī)范，未必能達到現(xiàn)在的竣工驗收標(biāo)準(zhǔn)。如果不符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，需對樓內(nèi)設(shè)施重新改造升級，其成本可能比新建還要貴�！北R文曦說。

另有分析師指出，從建設(shè)施工角度來看，廈門國際中心主樓雖然已經(jīng)封頂，但由于歷經(jīng)時間較長，很多設(shè)施可能已經(jīng)陳舊、老化，按現(xiàn)在的標(biāo)準(zhǔn)很可能已經(jīng)不能繼續(xù)使用，或需要升級改造。

投資物業(yè)市場整體行情不佳

除項目本身原因，分析認為，廈門國際中心的流拍，或也與當(dāng)前整體投資物業(yè)市場行情處于低迷期有關(guān)系。

“行情變了，此前是市場上資金多，一個好的項目轉(zhuǎn)讓受到很多買家追捧�？涩F(xiàn)在是項目多而市場上資金少，流拍或正是這種市場潛在變化的一種真實反映。”盧文曦表示。

盧文曦進一步指出，廈門國際中心定價較高，使得市場接受度低。如果當(dāng)前市場處于投資物業(yè)市場高熱期，這樣的價格可能還有市場，但今年大宗交易市場行情算不上很好。

前述克而瑞福建區(qū)域分析師也指出，從廈門國際中心項目的出讓條件來看，將房企設(shè)定為主要競買潛在對象，在當(dāng)前“三條紅線”新規(guī)背景下，并不明智。很多企業(yè)自身都面臨去杠桿、降負債的任務(wù)，對收購資產(chǎn)未必有足夠興趣。

“融資新規(guī)讓很多房企改變了投資策略，重心放在了保現(xiàn)金流和優(yōu)化財務(wù)上面，很難一下拿出這么多資金去做一項長周期投資。如果不降價，即使再進行拍賣也未必能成功，因為現(xiàn)在的市場行情已經(jīng)發(fā)生了變化�！鼻笆隹硕�瑞福建區(qū)域分析師說。

不過，對于廈門國際中心的流拍，潘育敏表示，雖然項目流拍，但其位于廈門核心商圈、在位置上有不小優(yōu)勢。同時，廈門國際中心自身的高度及地段有不可替代性。

據(jù)了解，廈門國際中心位于廈門西部最早的商務(wù)區(qū)，鷺江道CBD。雖然位置佳，但項目本身卻有著相當(dāng)復(fù)雜的經(jīng)歷。項目前身“廈門郵電大廈”于1997年便做出規(guī)劃，后因資金不足只完成8層裙樓，2003年停工。

2010年富商李柄江旗下永榕置業(yè)出資20億元購入該項目，將其更名為“廈門國際中心”，計劃于2017年完工。但2016年前后，因永榕置業(yè)資金鏈斷裂，該項目再次停工，并于今年八月發(fā)布項目轉(zhuǎn)讓公告。